除此之外，换房买家购买一手房时，只能从开发商的楼盘资料、沙盘等大概了解房源情况，而房屋的一些隐性问题如漏水、天花板塌陷等，都要等入住一段时间后才能发现。如果购入二手房，由于已居住了一段时间，房屋有这类问题，通常都能在看房时细心观察发现。而且二手楼盘的交通配套、周边生活环境都能通过实地勘察了解，入学地段划分的情况也相对稳定，换房买家可大大降低置业时的不确定因素。
据悉，一二手楼盘在不同区域上的价格差距有所不同。市中心的一手楼盘，均价远远高于二手楼盘，二手楼盘的性价比更高。而外围区域的一二手楼盘均价相差不大，可进行综合考虑。如增城碧桂园凤凰城去年10月推出的新组团新都荟，当时洋房一手售价为15000~18000元/m2，与二手房均价15000~17000元/m2相差无几，但由于这是一个占地面积很大的楼盘，二手楼盘占据的地段会更靠近增城的繁华商圈。如果是考虑生活方便的换房买家，同一楼盘内的一二手楼素质差距不大的情况下，可优先考虑二手房。
置业专家认为，如果在市中心换房置业的话，建议换房买家还需考虑房源未来的升值空间和放租的投资回报率。“市中心物业的升值空间较外围的大，换房置业后，一般都会至少居住3~5年才会进行第二次换房，因此在置业时要考虑房源所在的板块、区域的发展潜力，尽可能选择更具保值性质的优质物业进行换房。”有地产人士指出。
算一算：
买卖顺序如何定才更划算？
近年来越来越多的人为了改善生活需求而进行换房，但由于换房牵涉到购房资格以及购房资金，因此其先后顺序就显得十分重要。
李先生一家目前在越秀区有一套市值200万的小两房，为了二胎需要改善居住面积和生活质量，他决定在番禺购入一套300万的三房。这样问题就来了，究竟是先买还是先卖划算呢？对此卢佩婷为大家算了以下一笔账。
从利息看：先卖后买更划算
方式一：先卖后买。李先生手头上的房产按满5年唯一物业进行交易。购入的新房按首套房计算，商业贷款利率目前如按九折为4.41%。
李先生把卖掉原有房产的200万作为首付，则他还需贷款100万，按20年计算，贷款总利息是50.627万，即每月供款6278元。不过，不同的银行，贷款利率有所区别。买家可对不同银行的利率进行对比，甄选最适合自己的贷款方案。
按李先生的情况，如果是先卖后买，那么新购房产是算首套房产。按目前政策，对于个人购买普通住房（90平方米以下），且住房属于家庭唯一住房的，个人所得税和增值税均可免除，仅需按1%的税率征收契税即可；即在李先生先卖后买的情况下，他合共需缴纳契税：300万元×1%=3万元。
方式二：先买后卖。新购入的房产属于二套房，首付按七成就是210万，剩下90万的贷款进行商业贷款。二套商业贷款利率上浮10%。同样按20年期供，那么李先生需要给的总利息是57.244万元，也即月供为6135元。
通过两种置业顺序的对比可见，单纯按利息计算，先卖后买的利息可省下57.244万-50.627万=3.35万元，按月供来算每月可省下143元。
税费对比：先卖后买省钱更多
按现行政策，出售满5年且为家庭唯一住房的，免征增值税和个人所得税。如果家庭不止一套住房，按1%征收个人所得税。对于未满两年出售的房产，无论是否首套，均按5.34%征收增值税，按1%征收个人所得税。
由于李先生的物业仍属房产证满两年的物业，增值税可免除，此时如果选择了先买后卖的方式，李先生需缴纳个人所得税和契税，并且税率会有所变化。因为，李先生出售手头的物业变成了非唯一物业，需征1%的个人所得税，合共需支付300万×1%=3万元。另外，由于该套房属家庭第二套物业，需按3%征收契税，需要缴纳300万×3%=9万元。这也就意味着，在税费方面，先买后卖的情况下，李先生合共需缴纳12万元的税费，比先卖后买的情况下，多支出12万-3万=9万元的税费。
虽然目前广州二手房交易卖家一般都会把卖房成本转嫁给买家，但有不少买家都会优先考虑“满五唯一”的房产以避免高税费。如果说卖家把税费加入到房价上，该房产的竞争力就会受影响，转手的时间就会增加。
所以综合来说，对于一般资金比较紧张的买家，还是先卖后买会比较划算。而且先卖后买对于买家资金的要求也没那么严格。消费者在出售了手头物业资金回笼后，还可再追加一笔资金放到首付上，更容易供得起总价较高的房产。但对于“卖一买一”来说，必须控制好换房的时间差以避免交易风险。
卢佩婷表示，一般来说，先把手头上的物业出售了，再购买新房产，是最稳妥的。如果消费者急于签订新的购房合同，但手头的物业还未能出售，导致无法在约定期限前获取购房资格，或是旧物业虽然卖了但资金仍未到位，影响新房产交易的情况，消费者都需承担违约责任。
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机智选择潜力笋盘
虽然换房并不容易，但明确需求后也可找到合适的笋盘。一般而言，换房最明显的需求在于对居住空间需要扩大，目前广州成交中外围成交占比近六成，主要原因在于改善型住房多数都选择在外围购置，一来因为外围地区的楼盘整体配套比较好，二来交通配套、学校建设也在逐渐成熟。例如番禺亚运村、东圃的中海康城、万科山景城、祈福新村等二手楼盘交易较旺，主因是外围二手次新房价格，相对中心区更具优势。
以番禺祈福新村为例，据阳光家缘数据显示，目前二手房均价约为1.5万/m2，而番禺上周（2.13~2.19）网签均价为17707元/m2，整体上看，祈福新村二手房价在番禺仍处“洼地”；配套上讲，祈福新村不仅有高速直通市区，而且祈福隧道建设、洛溪大桥扩建以及7号线的开通等项目，都极大地改善了祈福新村的交通情况。
此外，部分业主除了空间需求外，对孩子未来教育也十分敏感。在越秀东风东板块，东风东路小学对口的区域内，锦城花园、东风广场等电梯楼均价均为5字头，但同区域内的楼梯散盘农林下路大院均价约为4万/m2左右，均价便宜近1.5万/m2，换房成本一套相差约百万。虽然居住舒适度有所不同，但名校学位、出入便利而且靠近商圈及商务圈基本相同，因此，部分对学位要求较高的购房者，可对对口区域内的散盘多加关注，低价买高配。
相对于学位，中心区购房更主要的原因是商圈配套及交通出行便利，但同为地铁周边房产，购买楼梯散盘与大型小区差价也令人咋舌。如在海珠沙园板块，同在沙园地铁站周边，较高端的光大花园六期和五一新村小区，虽然周边配套基本相同，但价格差异很大。因此，对于交通条件比较看重的购房者，可重点关注一下地铁周边的散盘或老旧小区，既方便上班通勤又可减轻购房压力。
