全面二孩的政策已实施一年，除了对不少家庭的成员结构变化有所影响外，也刺激了不少生了二孩的家长进入楼市，为自己的孩子寻找新的家。从去年开始，广州二手楼市大户型的置业比例明显有所提升。业内人士指出，随着二胎浪潮的袭来，大户型单位将在未来成为置业主流，改善型需求有望在3、4月增长。
案例：
“二孩”父母换房或背200万房贷
10年前，刚踏入社会的小张与妻子在翠城花园一带买下一套一手小三房，随着这两年“熊孩子”的降生与成长，小张把岳父和丈母娘也接来同住，这原本在二人世界时还足够宽敞的小三房显得越来越拥挤。
去年，二孩政策放开，眼看身边有不少亲戚朋友开始加入二孩爸妈或准二孩爸妈的队列，再加上双方父母的强烈要求，终于，小张和妻子也赶上了这波浪潮，将于今年年底为家里增添一名新成员。由于现在家里的空间已显不足，因此换房对于小张一家来说，已是势在必行。同时，10年前小张入手的这套均价1万多、总价80多万的单位，如今已到了均价4万左右、总价300多万。看着自己的房子增值不少，小张一家人换房的信心也是满满的。
作为一手买入的首批业主，小张一家都很喜欢自己现在居住的翠城花园，这里不但离地铁站近，每天上班走路5分钟就到宝岗地铁站，而且周边的配套也很齐全、停车方便、小区环境也好，再加上目前海珠区的一手新房已越来越少，就算有价格也不低，所以他们就将换房的目标锁定在翠城花园的二手大四房。
明确了目标，小张和妻子开始算账：10年前他们买入的房子，目前市价约300多万，而小区里的大四房，总价一般在600万以上，也就是说，如能顺利卖出目前的住房，他们还要再加200多万的房款才能买大四房。幸好他们的房贷已还清，可按首套去办理贷款。如按200万商业贷款来计算，采用等额本息以20年为还款期，每月月供大概需1.2万多元，考虑到日后还要供养2个孩子的生活和教育，这让小张和妻子感到压力不小。而且换房必须把握好时间上的问题，如果看中了新房子，但自己的房子还没卖出，将近180万的首期对于他们来说也是一个问题。但如果先把自己的房子卖了，却还没有看好新房子，到时又会面临无房可住的问题。
小张说：“现在的孩子养起来可不比从前，从婴儿的奶粉、纸尿片，到学前的早教，再到上学的兴趣班、辅导班，各种开支、花销不断。如果房贷压力太大，会让整个家庭的生活质量大大下降。”所以，他们也开始寻找周边其他小区的二手大四房，希望总价能低一些。
房天下广州二手房高级分析师卢佩婷表示，对于不少改善型买家来说，如果要入手同等价位或更高档次楼盘的大户型，变卖自身目前房产之后所要补的差价往往高于心理预期，尤其是对于两房和小三房换大四房的情况，所补的差价甚至相当于外围的一套房产价格，因此建议改善型买家可将视野放宽，多参考几个不同价位的楼盘，还可考虑一下近郊和外围区域。
纠结：
购买二套房还是置业三房四房？
李先生和妻子的工作都十分忙碌，因此婚后选择了与父母在祈福新村同住。平时，不但每天下班后有可口的热饭热菜，而且孩子出生后还有老人帮忙照看。目前，女儿已经快要上小学，夫妻双方的事业也越来越稳定。看着不少同事和朋友都开始为二胎做准备，李先生和妻子也准备在日后再要一个孩子。虽然具体的时间还没有想好，但李先生觉得还是应先改善好住房条件。今年，他们打算再入手一套房子，到时一家人搬过去住，而现在的房子，则用来出租，补贴新房的房贷。
李先生认为，要买就一步到位买一套四房，到时两个孩子可一人一个房间，更有利于他们的自由成长。多出一个房间，或用来给父母住，或用来做客房或书房，住起来更加灵活和宽敞。而妻子则认为，买四房的压力相对较大，买套大三房其实也可满足需求，而且日后孩子长大了可不必与老人家同住，四房其实并不是太有必要。夫妻双方各执一词，公说公有理，婆说婆有理。于是近日，他们在看四房的同时，也在看一些大三房，打算对比一下各方面的条件，再做决定。
春节过后，随着楼市活跃，每到周末，在祈福新村各楼盘都能看到中介带着买家看房。看了一轮房子后，李先生和妻子对目前祈福低层楼梯洋房的价位有一个大致的了解，四房户型的总价在250万左右，而大三房则在190万至200万左右。由于他们目前住的房子在父母名下，所以准备购买的房产算是他们的首套房产。采用等额本息法，按照20年的贷款年限，如果购买一套250万的四房，他们一方面需要准备大概75万的首付款，月供（按9折计）近11000元。而购买一套200万的大三房，首付款大约60万，比四房少15万；同时月供（按9折计）大概8800元，也比四房的月供低2200元左右。相比之下，结合目前家里的经济情况，李先生一家还是决定购买一套四房，“如果日后再生的是个男孩，那么可能到时长大了，还跟姐姐同住一个房间会不太方便，现在的小孩从小生活条件好，肯定会希望有自己的房间。到时加上父母，三房就不太够地方住了。虽然首付和月供压力都会比三房大一些，但从长远来看还是值得的。”
记者了解到，从广州楼市的供货量来看，两房和三房的占比远高于四房，市中心或外围区域热门商圈中，部分小区的四房户型是非常少甚至是没有的。随着二孩政策的实行和发酵，越来越多的买家会选择四房，这很有可能让本来就相对稀缺的四房户型，变得更吃香。
渠道：
入住时间上二手楼盘会占优
对于换房的改善型买家而言，换房会追求更优越的居住环境和生活配套，一手房和二手房在地段、居住环境上各有优缺点。专家建议，换房买家除了要考虑房屋的综合性价比，还要考虑交房时间，如果是有学位等用途，还需进一步考虑户口迁出等情况，以免耽搁孩子入学。
一手住宅的楼龄新，普遍自带精装修，在同等价位的情况下，买家普遍会更愿意购入一手住宅。不过，目前大型的二手楼盘主要集中在中心区，并有地理位置优越、学位优质、交通便利的优势。“换房买家普遍都有尽快入住的需求，很少能等几年之后再入住。而一手住宅除了现货外，购房后从办理过户手续到收楼入住，起码需要2~3年的时间，对于买来自住的换房买家而言，需要等候的时间太长。而购入二手房，可即买即入住。”卢佩婷还指出，一手新盘的学位情况、是否有地铁配套等都具有很大的不确定性，过往因为地段划分的政策有所变动，导致孩子入读的理想学校落空而产生纠纷的案例不少，因此有学位需求的换房买家，应通过教育局的官方渠道，了解学校的招生地段划分情况。
