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毛利率再度下降,小房企生存空间越来越难

   来源:网络    更新时间:2021-03-12 15:08

连续多年投资战略瞄准一二线城市的小房企东原地产也要做下沉了。

3月11日,东原集团上市主体迪马股份发布2020年年报,年报显示,2020年迪马股份营业收入212.7亿元,同比增长7.99%;归属上市公司股东的净利润为18.02亿元,同比增长25.89%。
毛利率再度下降,小房企生存空间越来越难

东原官微

营收和净利润增长的同时,迪马股份的负债率也有所下降。年报显示,2020年迪马股份有息负债率19.39%,净负债率48.21%;其短期负债与有息负债比33.22%,同比减少18.07%;其扣除预收款后的资产负债率为69.14%。

在三道红线关乎企业融资命门之下,迪马股份三线均未触线。

具体到房地产业务上,迪马股份年报显示,2020年,迪马股份房地产合并口径销售额为227.21亿元,销售面积183.05万平方米,实现结转收入金额190.22亿元,结转面积144.29万平方米,报告期末待结转面积236.16万平方米。

在克而瑞榜单中,东原地产2020年全口径销售额为602.1亿,位于排行榜到第64名;权益销售额为324.8亿,位于排行榜第74名。

从迪马股份三年来公布的合并口径销售额看,迪马股份地产业务销售额增长停滞,分别约227亿、224亿和200亿。

年报显示,房地产业务及物业营收为195.77亿元,同比增长7.48%;毛利率20.09%,毛利率相比2019年下降8.48个百分点。

从地区看,华西区域毛利率最高为30.59,毛利率增长了1.34个百分点。华东区域的毛利率最低,为12.59%,减少了21.68个百分点。

迪马股份在年报中解释华东区域和南京2020年毛利率分别同比下降21.68和22.50个百分点的原因是本期交付结转的业态涉及部分尾盘,毛利偏低,拉低整体交付规模的毛利率所致。

总体来看,迪马股份地产毛利率下滑,一定程度上说明公司拿地利润空间较低。

在融资成本上,迪马股份2020年整体融资成本为8.69%,相比2019年融资成本8.64%、2018年融资成本7.65%,2020年迪马股份融资成本进一步上升,对于地产业务占据核心地位的迪马股份来说,在2020年大环境相对宽松下融资成本还在持续攀升,一定程度上说明迪马股份的日子越来越难。

过去两年,迪马股份专注一二线核心城市,走出了一条专注一二线城市小而美房企路径,从2020年拿地看,迪马股份在这条路径上有所妥协。

根据年报,2020年迪马股份新增土地储备35宗,新增建筑面积516.83万方。拿地上除了招牌挂外,还加大了合作力度,2020年就与花样年和大发签订了战略性合作。

从土地储备区域看,其土储分布在绵羊、成都、西安、渭南、苏州、长沙、武汉、襄阳、郑州、石家庄、重庆、昆明、贵阳、遵义、肇庆、徐州、栖霞、南京,2020年首次进入了徐州、渭南,从一定程度上看,迪马股份的投资战略有所下沉。

过去几年,迪马股份曾执着于一二线核心城市,但过去几年甚至一度妥协利润率来完成拿地投资规划。2020年年报看,迪马股份大本营华西区域的毛利率就比华东利润率高的多。同时,过去一年,一二线城市拿地贵且难,迪马股份下沉也并非坏事。

2021年,迪马股份在拿地方式更加灵活也更有野心。年报称,同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备,包括但不限于公开招拍挂、联合招拍挂、在建工程收购、股权交易方式、参与一级土地整理或一、二级土地市场联动等方式获取土地储备,获取土地价款总额在人民币300亿元内。

此外,在不超出以上年度土地投资计划总额的前提下,同意提请股东大会授权公司经营层具体执行2021年度土地储备投资计划。

也就是说,与迪马股份披露的全口径销售额比,2021年的拿地额超过了2020年全口径销售额。

另外,根据年报,2021年迪马股份的一个重要工作时推进物业上市计划。年报称,全力助推物业上市工作,通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规模,持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力,实现做大做强的目标。

值得注意的是,2021年的房地产大环境仍会有大的转变,除了三道红线,热点城市集中供地下,可以预见的是,迪马股份不得不面临更多改变。



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