前言：1989年，有人计算得出：一个日本京都的土地价格可以买下整个美国！
2016年，有人也计算了中国房价：中国北上广深的土地价格可以买下半个美国！
一、“东京房价永不跌”神话！
1990年9月，疯狂的日本地价冲上了最高点，其地价市值总额竟达到了美国的4倍，仅东京一地就相当于美国全国的总地价，普通人根本无缘房产。当时日本舆论引以为豪地宣称：把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。那时持这种观点的日本人比比皆是。
然而如今的日本，被抛弃的空房遍布全国。据日本总务省估算，日本空屋已经多达820万户。在东京都市圈，就有54万空屋，比45年前增加了15倍还多。这种局面离一屋难求的狂沸期才不过25年的光景。
二、究竟是什么原因导致了日本的空屋现象？
1、人口骤减
2008年日本人口数量到达高峰后，随著生育率降低，人口出现下滑，买房人数不似从前。看下图：
2、日本国民很少购买二手房
2000年以前，日本的房子大多木质建材，寿命只有30年，之后房屋的寿命虽然增加到了70年以上，可与欧美建筑的持久性相比还是不足为道，再加上地震频发，于是日本人习惯房子坏了就换新房。
3、旧房维修税率奇高无比
根据政策，日本新建房屋的税率很低，但如果将旧房改建，则土地税率要乘以5倍，因此拆掉旧房的成本极高，约50—100万日元。因此，很多旧房主直接抛弃旧房买新房。
可以看出，日本的空屋现象是人口萎缩背景下政策和居住习惯叠加出的产物。一个有意思的现象是，在东京都市圈，虽然周边有着几十万抛空的房子，但东京的房价目前还在上涨。
三、中国的房地产会是下一个东京吗？
增量人口是促升东京房价上涨的主要推力，但从另一方面看，日本缺乏规模的二手房市场，导致存量房基本起不到平抑房价的作用，两方面的原因最终使东京房价强势上涨。
反观国内楼市，无论三四五线，还是一二线城市，竟同日本一样也存在大量空屋。在2013年，就有权威报告研究称，中国城镇商品房存量已经超过了240亿平方米，空置住房总量已经达到了6800万套，中国住房市场的现状是总量已经过剩。不过，完全不同的是，这些空屋大都有主人，多属投资性房产。例如在北京，无论是城内的高档社区，还是郊区刚需楼盘，都存在大量早已卖出的空置房。下图是国内六大城市楼房空置情况：
2002年，中国经济进入新一轮经济周期的扩张阶段，在加速工业化的带动下，连续5年保持10%增长速度高速增长，随后便迎来了2008年北京奥运会。在所有人都看衰中国经济的时候，中国的房地产却异军突起了，托起了中国经济的半边天。一线城市北上广深房价从2008年到2016年进入了疯狂增长期，从8000一平上涨到了5万一平，翻了6倍，如今还在疯狂上涨中。未来，中国一线城市的房价会是多少钱一平呢？没人知道。
笔者观点
中国的房地产早已进入泡沫期（目前还有人为这个问题争论不休），但是直接让泡沫破裂是一件破坏力极强的事情，日本就是一个由地产泡沫破裂从而引发经济全面崩盘的典型例子。1991年，日本房价达到了最高峰后开始下滑，在其过程中政府采取了强硬的挤泡沫做法，一是提高银行利率，曾在短短一年零三个月里加息3.5个百分点；另一个做法是开征房地产税。最后的结果是，日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达到了6万亿美元，破产者大量涌现，经济萧条直接蔓延到了政治领域，整个社会艰难程度不亚于二战之后时期。
比起直接刺破泡沫的方式，用维持泡沫的方式来缓冲经济不啻为一种保全之策。在维持泡沫的做法下，重点城市的净人口流入带来的强大需求又形成了对房价的预期支撑，二者相加导致投资性房产集中释放市场的可能性不大，因此对房价基本没有冲击，甚至有时还起到哄抬房价的作用。
